domingo, 25 de outubro de 2020

Vantagens e desvantagens no aluguel direto com o proprietário

 Valores de taxas podem fazer com que interessados de comprar ou alugar imóveis optem por contrato direto com o proprietário. Foto: Divulgação
Valores de taxas podem fazer com que interessados em comprar ou alugar imóveis optem por contrato direto com o proprietário. Foto: Divulgação

Burocracias envolvendo taxas e documentos para alugar imóveis têm feito muita gente negociar diretamente com proprietários. Mas será que abrir mão da imobiliária é o caminho mais seguro na hora de fechar um contrato?

A enfermeira Ana Cláudia Manhães, de 48 anos, é inquilina há quase uma ano em uma casa no Engenho do Mato, em Niterói. Ela revela que o contrato foi feito diretamente com o proprietário do espaço e considera a forma de atividade menos difícil.

“Sendo direto com o proprietário há uma facilidade maior em relação ao inquilino que vai morar na casa. A taxa de aluguel também se torna mais barata. O valor que eu pagaria aqui seria entre 40% a 50% mais caro se fosse com cartório”, revela a enfermeira.

De acordo com a profissional de saúde, antes de morar no local ela ainda optou por fazer buscas, passando por imobiliárias e tendo avalistas. No entanto, para ela, a média de aluguel seria mais elevada. ‘A burocracia seria bem maior’, justifica.

Em contrapartida, há aqueles que preferem fechar contrato com uma imobiliária, pois reconhecem que a segurança é maior tanto para o proprietário, quanto para o inquilino, principalmente na questão de direitos judiciais.

“A vantagem que vejo hoje é a proteção judicial, a noção de que ninguém irá me ludibriar e me expulsar da noite para o dia”, explica o jornalista Matheus de Moura, de 24 anos, que mora de aluguel em um apartamento em Santa Rosa, Zona Sul de Niterói.

Ele relata que amigos da faculdade que fecharam contrato direto com o proprietário já viveram situações de ter que sair do imóvel de forma inesperada, porque houve a necessidade do locador colocar um familiar na casa.

Segurança

O jornalista é de Florianópolis (SC) e se mudou para Niterói há quase dois anos na companhia da noiva. Afirma que a imobiliária que cuida do contrato do apartamento onde reside foi ágil e ainda lhe ofereceu uma opção de seguro fiança.

“Basicamente significa que uma seguradora gratuitamente fiou meu contrato, o que se provou um alívio, uma vez que meu pai não conseguia por nenhum imóvel como fiador, já que nossas coisas são de Santa Catarina e isso exigiria um trâmite burocrático absurdo, se possível”, diz.

A advogada Eliana Barboza é especializada em Direito Civil e Direito Imobiliário. Foto: Arquivo Pessoal

Para a advogada Eliana Barboza, especializada em Direito Civil e Imobiliário, o fato do proprietário do imóvel ficar no ‘pano de fundo’ é uma das grandes vantagens de se fazer um contrato de aluguel com uma administradora especializada, por exemplo.

Ela defende que a imobiliária toma para si as determinadas responsabilidades e age da maneira mais correta, com relação aos embates que podem acontecer no dia a dia, como: problemas de vazamentos, atrasos de aluguéis e demais serviços de manutenção que costumam trazer dores de cabeça na hora da resolução, para quem está nesse meio.

“O administrador age como um pano de proteção. O locador não fica de cara e o locatário exige sem brigar. Direto com o proprietário tem questões de ânimo pessoal. Já com a administradora ou advogado, o cliente já tem um certo cuidado ao se dirigir. Tem um ambiente mais formal, principalmente agora com a pandemia, no meio digital se o inquilino tem dúvida, me procura. Às vezes o proprietário não tem esse recurso e fica mais difícil”.

explica a advogada Eliana Barboza

Segundo a advogada, o contrato feito pelo inquilino diretamente com o locador pode gerar inúmeros prejuízos, principalmente pela falta de conhecimento da Lei do Inquilinato, que assegura uma série de direitos e deveres para ambas as partes (inquilino e locador).

“Esse contrato pode até ter vantagem de desconto, em alguns casos, mas a gente chama vulgarmente de uma economia porca. Às vezes o locador vai para a internet, busca um contrato com formatação errada, com cláusulas desatualizadas, sendo que o contrato precisa ser firmado por um advogado para ele acomodar as cláusulas de acordo com a lei”, esclarece.

Apesar dos benefícios que as imobiliárias podem assegurar, o jornalista Matheus de Moura lembra que com o tempo a imobiliária acabou perdendo ‘um pouco da graça’ para ele, após ter passado por um episódio de desatenção e único atraso de aluguel, que o gerou uma taxa extra indesejada.

“Lembrei que se tratava de uma empresa faminta por lucro. Tanto é que no primeiro e único atraso de aluguel, coisa de um dia, cobraram-nos 10% de taxa sobre o valor do aluguel. Abusivo e silencioso, tal como fazem imobiliárias”, lamenta — citando ainda questões de manutenção que podem acontecer de maneira mais burocratizada.

Sobre a discussão de cobranças, a advogada Eliana diz: “O setor imobiliário fica mal visto pelos locatários que acham que as administradoras cobram demais. Mas a gente zela pela segurança das duas partes, mantendo acordo e diálogo. A segurança é muito grande, não com relação a inadimplência. Mas a gente diminui os riscos dessa locação dar errado”, pontua.

Risco

Do outro lado, Natalício Ferreira, de 53 anos, é o dono das 12 kitnets alugadas no Engenho do Mato, em Niterói. Há oito anos no mercado imobiliário, ele conta que devido à informalidade com que trabalha acumula prejuízos envolvendo falta de pagamento do aluguel.

“Dá para levar o negócio sem um contrato formal, mas tem o prejuízo de alguém se mudar e não pagar. E por não ter nada formal, não tenho como recorrer e colocar na Justiça. Então, quando isso acontece, eu que tenho que arcar com os prejuízos, como, por exemplo, pagar uma luz que deixaram para trás”, explica.

Apesar de não haver formalização contratual, Natalício conta que antes de fechar com o cliente, realiza algumas recomendações de convivência.

“Eu falo que é um ambiente familiar, explico que não pode haver rádio alto depois do horário. Tem pessoas que cumprem, que pagam direitinho, mas tem esses casos de pessoas que dão dor de cabeça. Antes eu tinha uma sociedade imobiliária com o meu cunhado e fazia contratos, mas por conta da idade ele entregou para outra pessoa. Mas eu penso em voltar para esse regime”, finaliza.

Segundo especialistas da área imobiliária, qualquer administradora quando busca um locatário precisa fazer uma sindicância, que nada mais é do que uma investigação, para verificar a situação do CPF do inquilino, da real possibilidade dele arcar com o valor do determinado aluguel, dentre outras questões.

Lei

A Lei do Inquilinato aborda os direitos e deveres do proprietário e do inquilino. Para que a relação entre o locador, locatário e imobiliária seja justa. O ideal é que cada uma das partes conheça os seus direitos e deveres segundo a lei nº 8.245 de 1991.

“Ela sofreu alterações em alguns artigos, mas no geral diz sobre os direitos e deveres, obrigações, possibilidades de cobrança, procedimento civil, multas, desocupação, dentre outras coisas”, esclarece a advogada Eliana Barboza.

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